IRR이 복수로 나오거나 비교가 불가능한 상황, MIRR(수정내부수익률)로 해결하는 법. 실전 예시로 완벽 정리.
IRR은 강력하지만 세 가지 상황에서 잘못된 판단을 내릴 수 있습니다.
첫째, 현금흐름 부호가 여러 번 바뀌는 경우입니다. 예를 들어 초기 투자(-) → 중간 수입(+) → 환경 복구 비용(-)처럼 부호가 두 번 바뀌면 IRR이 두 개 이상 존재할 수 있습니다. 이 경우 어느 IRR을 써야 하는지 알 수 없게 됩니다.
둘째, 규모가 다른 투자안 비교입니다. 투자 100만의 IRR 50%와 투자 1억의 IRR 30%를 비교하면 IRR만 보면 전자가 유리하지만, NPV는 후자가 훨씬 클 수 있습니다.
셋째, 재투자율 가정 문제입니다. IRR은 중간 현금흐름을 IRR과 같은 수익률로 재투자한다고 가정합니다. IRR이 30%라면 나오는 현금을 30% 수익률로 재투자할 수 있다는 뜻인데, 현실에서는 불가능한 경우가 많습니다.
수정내부수익률(Modified IRR, MIRR)은 재투자율을 명시적으로 지정해 IRR의 재투자율 가정 문제를 해결합니다.
MIRR 계산 방식: 미래 현금흐름을 재투자율로 종가(FV)로 환산 → 현재 비용을 자본비용으로 현가(PV)로 환산 → 이 두 값으로 실질 수익률 계산.
예를 들어 IRR = 40%인 프로젝트라도 현실적 재투자율을 8%로 설정하면 MIRR은 훨씬 낮게 나옵니다. MIRR이 실제 기대할 수 있는 수익률에 더 가깝습니다.
엑셀에서는 =MIRR(현금흐름, 재무비용, 재투자율) 함수로 간단히 계산할 수 있습니다.
단순한 투자 검토(부호 변화 1회, 독립적 프로젝트): IRR로도 충분합니다. NPV 방향과 대부분 일치합니다.
복잡한 현금흐름(부호 여러 번 변화), 상호 배타적 프로젝트 비교, 현실적 재투자율 반영이 중요한 경우: MIRR을 사용하세요.
가장 안전한 원칙: 최종 판단은 항상 NPV로. IRR과 MIRR은 이해관계자 설명을 위한 보조 지표로 활용하세요. "이 투자는 NPV가 양수이고 IRR이 자본비용을 초과한다"는 방식으로 두 지표를 함께 제시하는 것이 좋습니다.