전세를 월세로 바꾸거나 월세를 전세로 환산할 때 쓰는 전월세전환율 완전 가이드. 2026년 기준 실전 시뮬레이션.
전월세전환율은 전세보증금을 월세로 환산할 때 적용하는 연이율입니다. 법정 상한은 기준금리 + 2%포인트이지만, 실제 시장에서는 이보다 높거나 낮게 형성됩니다.
월세 = 전세보증금 × 전환율 / 12
예를 들어 전세 3억 원을 전환율 4%로 월세로 바꾸면? 월세 = 3억 × 0.04 / 12 = 100만 원
보증금 5,000만 원에 월세 85만 원이라면 전환율은? 전환율 = (85만 × 12) / (3억 − 5,000만) = 4.08%
단순 비교보다는 기회비용을 고려해야 합니다. 전세 보증금을 예금이나 투자에 활용하면 수익이 발생하기 때문입니다.
전세보증금 3억의 기회비용(예금 3.5% 가정) = 연 1,050만 원 = 월 87.5만 원
월세가 87.5만 원보다 낮다면 월세가 유리, 높다면 전세가 유리하다는 결론이 나옵니다.
단, 전세는 보증금 분실 리스크(역전세, 깡통전세)가 있으므로 금액이 클수록 전세보증보험 가입을 강력히 권장합니다.
2026년 1분기 기준 서울 아파트 평균 전월세전환율은 약 4.0~4.5% 수준입니다. 한국은행 기준금리가 3.25%임을 감안하면 전환율이 다소 높은 편입니다.
강남권은 상대적으로 전환율이 낮고(3.5~4.0%), 외곽 지역일수록 전환율이 높습니다(4.5~5.5%). 전환율이 높다는 것은 같은 보증금 대비 월세가 더 비싸다는 의미입니다.
임차인 입장에서 전환율이 시장 평균보다 높다면 협상 여지가 있습니다.