총임대수익률(gross yield), 순임대수익률(net yield), 현금투자수익률(CoC)의 차이와 계산법. 서울 아파트 실전 예시.
총임대수익률(Gross Rental Yield)은 연간 임대료를 부동산 가격으로 나눈 값입니다.
총임대수익률 = (월 임대료 × 12) / 매입가격 × 100
예시: 서울 마포구 아파트 매입가 8억, 월세 200만 원 총임대수익률 = (200 × 12) / 8억 × 100 = 3.0%
현재 국채 수익률(3.5%)보다 낮으므로 단순 임대 목적으로는 매력이 떨어집니다. 실제로 서울 핵심 지역 아파트는 자본차익(시세 상승) 기대로 낮은 수익률을 감수하는 경우가 많습니다.
총임대수익률에서 운영비용을 빼면 순임대수익률(Net Rental Yield)이 됩니다.
차감 비용: 재산세, 종합부동산세, 임대소득세, 관리비(공실 포함), 수선비, 공인중개사 수수료.
실제로는 총임대수익률의 20~30%가 비용으로 나갑니다. 위 예시라면 순임대수익률 = 3.0% × 0.75 ≈ 2.25% 수준.
이미 은행 예금보다 낮습니다. 따라서 임대 수익만으로 부동산 투자를 판단하면 안 되고, 반드시 시세 차익 시나리오를 함께 분석해야 합니다.
현금투자수익률(Cash-on-Cash Return, CoC)은 실제 투자한 현금(자기자본) 대비 연간 순현금흐름의 비율입니다.
대출을 활용하면 자기자본이 줄어 CoC가 높아집니다. 레버리지 효과입니다.
예시: 8억 아파트, 자기자본 3억(LTV 62.5% 담보대출 5억, 금리 4%) 연간 임대수입 2,400만 − 대출이자 200만(월 약 16.7만) × 12 = 200만... 실제 계산: 연 대출이자 = 5억 × 4% = 2,000만 순현금흐름 = 2,400만 − 2,000만 − 기타비용 500만 = −100만 원 CoC는 음수. 월세 수입으로 대출 이자도 못 내는 구조입니다.
이 경우 시세 상승이 없으면 순 손실입니다. 레버리지는 양날의 검임을 항상 명심하세요.